[사이버 보부상 지식+] 전월세 계약 시 절대 놓치면 안 되는 5가지 (확정일자, 전입신고)

 

 

 

전월세 계약 시 절대 놓치면 안 되는 5가지 (확정일자, 전입신고)

 

 

 

안녕하세요, 사회에 첫발을 내딛는 청춘들의 든든한 파트너, 사이버 보부상 김 과장입니다.

 

인생에서 처음으로 ‘내 집’을 구한다는 설렘, 저도 아직 기억합니다. 하지만 그 설렘도 잠시, 낯선 법률 용어로 가득한 두꺼운 계약서와 ‘억’ 소리 나는 보증금을 마주하면 덜컥 겁부터 나는 게 현실입니다. ‘내 피 같은 보증금, 안전하게 돌려받을 수 있을까?’, ‘혹시 나도 모르는 독소 조항이 있는 건 아닐까?’ 하는 불안감에 밤잠 설치는 분들, 분명 계실 겁니다.

 

괜찮습니다. 조금 낯설고 어려워 보일 뿐, 몇 가지만 알면 내 소중한 보증금을 지키는 ‘철벽 방어막’을 칠 수 있습니다. 오늘은 수십, 수백 번 이사를 다닌 베테랑들도 아무리 강조해도 지나치지 않다고 말하는 전월세 계약의 핵심 안전장치 5가지를 알려드리겠습니다. 이 글 하나만 완벽히 이해하시면, 평생의 자산이 될 든든한 지식을 얻어 가실 겁니다.

 

 

계약 전 필수! 집의 ‘신분증’부터 떼어보자

도장을 찍는 건 가장 마지막입니다. 그전에, 우리가 계약할 집이 과연 안전한 지부터 확인해야 합니다. 사람에게 주민등록등본이 있듯, 집에는 등기부등본이 있습니다.

 

1단계: 등기부등본 열람 - 집주인과 빚 확인

등기부등본은 ‘이 집의 주인은 누구이고, 빚은 얼마나 있는가’를 국가가 보증해 주는 공적 장부입니다. 계약하려는 집의 주소만 알면, 대한민국 국민 누구나 ‘대법원 인터넷등기소’ 사이트에서 700원이면 열람할 수 있습니다. 이걸 확인하지 않는 것은, 눈을 감고 길을 건너는 것과 같습니다.

등기부등본을 뗐다면 딱 두 가지만 기억하세요. '갑구'와 '을구'.

• 갑구 (소유권에 관한 사항): 현재 집주인이 누구인지 확인하는 곳입니다. 계약하러 나온 사람이 등기부등본 상의 집주인(소유자)과 일치하는지 신분증과 반드시 대조해야 합니다. 만약 대리인이 나왔다면, 집주인의 인감이 찍힌 위임장과 인감증명서를 요구하는 것이 기본입니다.
• 을구 (소유권 이외의 권리에 관한 사항): 가장 중요합니다. 이 집에 빚이 얼마나 있는지, 즉 '근저당권설정'이 되어 있는지를 확인해야 합니다. 은행에서 돈을 빌리고 이 집을 담보로 잡혔다는 뜻이죠.

[김 과장의 꿀팁]

만약 근저당권 채권최고액(은행이 빌려준 돈보다 120~130% 높게 설정)과 내 보증금을 합친 금액이 집 시세의 70%를 훌쩍 넘는다면? 만약의 경우 집이 경매에 넘어갔을 때 내 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 이런 집은 과감히 피하는 것이 상책입니다.

 

 

계약서 도장 찍기 전, 멈춤! 3번 더 확인하세요

등기부등본이 깨끗한 것을 확인했다면, 이제 계약서를 작성할 차례입니다. 여기서 안심하면 안 됩니다. 계약서는 법적 효력을 갖는 중요한 문서이므로, 단어 하나하나 꼼꼼히 뜯어봐야 합니다.

 

2단계: 계약서 핵심 조항 - 글자 하나 틀리면 끝장

부동산에서 알아서 잘 써주겠지, 하는 생각은 금물입니다. 내 재산은 내가 지켜야죠. 아래 사항들은 눈에 불을 켜고 확인해야 합니다.

• 부동산의 표시: 등기부등본상의 주소와 계약서의 주소가 토씨 하나 안 틀리고 일치하는지 확인하세요. 특히 다가구주택(호수가 없는 원룸 건물 등)은 지번까지, 아파트나 오피스텔은 동, 호수까지 정확해야 합니다.
• 보증금 및 차임: 계약금, 중도금, 잔금, 월세 금액이 숫자는 물론 한글로도 정확히 기재되었는지 확인합니다. 금액이 다를 경우 한글로 적힌 금액이 우선됩니다.
• 계약 기간: 입주 날짜와 계약 만료 날짜를 명확히 확인합니다.
• 인적 사항: 임대인(집주인)과 임차인(본인)의 주소, 주민등록번호, 연락처가 정확한지 확인하고, 반드시 서명 또는 도장을 찍어야 합니다.

3단계: 특약사항 - 나를 지키는 최후의 무기

기본적인 계약 내용 외에, 임대인과 임차인이 특별히 약속하는 내용을 적는 곳이 ‘특약사항’입니다. 이곳을 어떻게 활용하느냐에 따라 나의 권리가 크게 달라집니다. 아래 내용은 상황에 맞게 꼭 추가해 달라고 요구하세요.

• (필수) 임차인의 대항력 확보 협조: "임대인은 임차인이 잔금일 익일까지 전입신고와 확정일자를 받는 것에 동의하며, 이를 방해하는 어떠한 권리 설정도 하지 않는다."
• (근저당 있는 집이라면) 근저당 말소 조건: "잔금 지급과 동시에 등기부등본을구의 근저당권(접수번호 제 XXXX호)을 말소한다. 위반 시 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 배상한다."
• (전세대출 시) 대출 불가 시 계약금 반환: "임차인의 전세자금 대출이 은행 심사 과정에서 부결될 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 계약금 전액을 즉시 반환한다."
• 그 외: 도배, 장판 등 수리 비용 부담 주체, 기본 옵션 품목(에어컨, 세탁기 등) 및 고장 시 수리 책임 등

 

계약 후 최종 관문! 내 보증금에 ‘방탄조끼’ 입히기

계약도 잘 마쳤고, 이사도 무사히 끝냈습니다. 이제 끝일까요? 아닙니다. 가장 중요한 마지막 단계가 남았습니다. 바로 내 보증금에 법적인 보호막, 즉 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이라는 방탄조끼를 입히는 일입니다. 이 두 가지 권리를 확보하는 행위가 바로 전입신고와 확정일자입니다.

 

4단계: 전입신고 - “이제부터 이 집은 제가 씁니다!”

전입신고는 ‘내가 이 주소로 이사 와서 살기 시작했다’고 국가에 공식적으로 알리는 절차입니다. 이사를 한 날로부터 14일 이내에 반드시 해야 합니다. 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 ‘대항력’이 생깁니다.

대항력이란, 만약 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 계약 기간까지 계속 살 권리와, 계약이 끝나면 보증금을 돌려달라고 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 전입신고를 안 하면, 새 집주인이 “나가세요” 했을 때 아무런 법적 보호를 받지 못하고 쫓겨날 수 있습니다.

 

5단계: 확정일자 - “만약의 경우, 제 돈부터 주세요!”

확정일자는 ‘이 날짜에 이 계약서가 존재했다’는 것을 법원이나 주민센터에서 공식적으로 확인해 주는 도장입니다. 이 도장을 받아야만 ‘우선변제권’이 생깁니다.

우선변제권이란, 내가 사는 집이 혹시라도 경매나 공매로 넘어갔을 때, 다른 채권자들(은행 등) 보다 앞서서 내 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.

가장 중요한 사실은 ‘대항력(전입신고+거주)’과 ‘우선변제권(확정일자)’ 두 가지가 모두 있어야 내 보증금을 1순위로 지킬 수 있다는 것입니다. 둘 중 하나라도 없으면 반쪽짜리 보호막에 불과합니다.

 

 

한눈에 보는 비교: 전입신고 vs 확정일자

구분	전입신고	확정일자
목적	새로운 거주지에 이사왔음을 증명	해당 날짜에 임대차 계약이 존재했음을 증명
핵심 권리	대항력 (집주인 바뀌어도 계약 유지 및 보증금 반환 요구 권리)	우선변제권 (집 경매 시 후순위 채권자보다 보증금 먼저 받을 권리)
신청 장소	관할 주민센터 방문 또는 ‘정부24’ 온라인 신청	관할 주민센터 방문 또는 ‘인터넷등기소’ 온라인 신청
필요 서류	신분증	신분증, 임대차 계약서 원본
효력 발생	신고일 다음 날 0시부터	당일부터 (단, 대항력이 없으면 무효)
하지 않으면?	집주인 변경 시 쫓겨날 수 있음 (대항력 없음)	집 경매 시 보증금을 후순위로 받게 되어 떼일 위험 커짐

 

[김 과장의 꿀팁]

가장 좋은 방법은 이사하는 당일, 잔금을 치르자마자 바로 주민센터에 가서 전입신고와 확정일자를 한 번에 받는 것입니다. 이걸 미루다가 단 하루 차이로 집주인이 대출을 받아버리면 내 보증금 순위가 밀려날 수 있습니다. 절대 미루지 마세요!

 

 

최종 정리: 안전한 전월세 계약을 위한 5 계명

복잡해 보이지만, 알고 보면 간단합니다. 내 소중한 첫 보금자리와 목돈을 지키기 위한 최소한의 안전장치, 잊지 않도록 다시 한번 정리해 드릴게요.

1. 계약 전: 등기부등본 열람으로 집주인과 집의 빚(근저당) 상태 확인하기.
2. 계약 시: 계약서의 주소, 금액, 기간 등 핵심 조항을 꼼꼼히 확인하기.
3. 계약 시: 나에게 유리한 특약사항을 적극적으로 요구하고 기재하기.
4. 이사 당일: 즉시 전입신고를 해서 '대항력' 확보하기.
5. 이사 당일: 즉시 확정일자를 받아서 '우선변제권' 확보하기.

이 5가지 원칙만 지킨다면, 여러분은 ‘호구’ 잡힐 걱정 없이 당당하고 안전하게 계약을 마칠 수 있습니다. 생애 첫 독립을 시작하는 모든 분들의 성공적인 첫걸음을, 사이버 보부상 김 과장이 응원하겠습니다.